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PROYECTO EJECUTIVO

Una vez aprobado el anteproyecto del diseño arquitectónico por todas las partes involucradas. Se procede a realizar el detalle de cada uno de los aspectos que lo componen. Dependiendo de la complejidad de cada proyecto, algunas especialidades no se incorporarán, te nombramos las más comunes:

 

1. Memoria del Proyecto 

 

Aquí se deben fundamentar con precisión cuáles han sido los criterios para proyectar la solución arquitectónica. Dicha propuesta podrá tener distintos fundamentos, desde los más generales: urbanos, contextuales, temporales, históricos, conceptuales; pasando también por zonificación, programa arquitectónico, estilo formal, emplazamiento, presupuestos, sistema estructural, características del suelo, especialidades, etc.; hasta los más específicos como el detalle técnico en la resolución de los elementos o materiales del edificio y su entorno, dimensiones de recintos, paisaje, materiales, sistemas constructivos y todo aquello que defina el proyecto.

2. Proyecto de Arquitectura 

 

Todas las especialidades deben subordinarse al proyecto arquitectónico. Puesto que es éste al resultado al que se debe aspirar, ya que es la síntesis de todos los requerimientos del usuario final y quien debe ser el principal beneficiado de la concreción del mismo.

  • Planimetrias Arquitectónicas:  Esta vez la planimetría arquitectónica debe estar totalmente desarrollada, al punto de mostrar claramente como se verán las distintas materialidades en las elevaciones, plantas y cortes. Estas serán la base para desarrollar los planos constructivos. Esta documentación incluye:

  • Ubicación:  Corresponde al plano de ubicación del predio en la trama urbana. Debe representar las distancias que existen a sus avenidas más cercanas.

  • Emplazamiento: Aquí debe mostrarse como el edificio se ubica en el predio. Además deben observarse el tratamiento paisajístico de los exteriores y las cubiertas del edificio, también deben quedar manifiestas las intervenciones o mejoramientos en las zonas exteriores.

  • Plantas Arquitectónicas: Ahora deben verse definidos con precisión cada cota, para que ningún recinto quede sin referencia. Ya que será en base a este plano que se proyectarán las demás especialidades.

  • Elevaciones: Las elevaciones son una buena manera de mostrar el resultado final que se busca del edificio, ya que serán las vistas más fáciles de apreciar por el visitante. Deben poseer cotas en altura y esbozar la ubicación de los ejes estructurales.

  • Cortes transversales, longitudinales y secciones: Estos planos serán la referencias que mostrarán las alturas terminadas entre piso y cielo raso, entre niveles, espesores de losa, cielos falsos, altura de vanos, etc.

3. Especificaciones Técnicas Detalladas

Son las especificaciones técnicas de los materiales, elementos constructivos y técnicas para llegar al resultado esperado de la edificación.

  • Especificaciones técnicas de materiales:  Se debe detallar el tipo de material, mediante qué producto o pieza se une con otro, sus características, espesores, número de aplicaciones, tipo de terminación, etc. Todo lo que corresponda a la correcta descripción del material, para que no quede ninguna duda, que signifique confundirlo con otro similar.

  • Envolvente Térmica: Se debe dar cumplimiento a las exigencias térmicas mínimas para la envolvente térmica (complejo de techumbre, complejo de muro, complejo de piso ventilado, puertas, ventanas, etc.). Es por eso que se debe poner énfasis en las características térmicas que poseen los materiales o en su conjunto los elementos constructivos, que son la suma de dichos materiales.

  • Resistencia al Fuego:  Se debe dar cumplimiento con la resistencia al fuego en los elementos constructivos o materiales, exigida para el tipo de proyecto y el tiempo que debe resistir ante la embestida de un incendio, para poder desocupar el edificio a tiempo y extinguir el siniestro.

  • Metodología Técnica: Se debe especificar la metodología, técnica o herramienta ocupada en algunos materiales, ya que eso determinará el resultado visual de dicho material. Si se llega a dejar algo sin especificar, es muy probable que no se haga la respectiva consulta y quede a criterio del ejecutante la solución y no necesariamente corresponda a lo esperado por el proyectista.

4. Planos y Detalles Constructivos:

 

Estos planos corresponden al dibujo técnico de elementos constructivos específicos en donde se detalla con precisión cómo es una unión, un encuentro, un perfil, dosificación, espesor o especificación técnica de los elementos. También pueden corresponder a secciones representativas de zonas del proyecto. Estos planos pueden incluir:

  • Informe descriptivo del proyecto

  • Plantas constructivas

  • Planos de carpintería, herrería, etc.

  • Planos de pavimentos

  • Planos de armaduras

  • Plantas de cimentación

  • Planta de albañilería

  • Planta de acabados

  • Detalles de puertas y ventanas

  • Detalles de escaleras

  • Detalles estructurales

  • Detalles de jardinería

  • Detalle de cubiertas

  • Elevaciones constructivas

  • Secciones (longitudinales, transversales o según sea necesario)

  • Corte por fachada

5. Proyectos y Memorias de especialidades:

Corresponde al desarrollo en profundidad de las distintas especialidades que componen por completo al proyecto. Aquí te nombramos las más habituales:

  • Estudio de Suelos:  En proyectos de baja magnitud se puede ver como un reconocimiento de los estratos geológicos que sostendrán el proyecto, por medio de un reconocimiento a través de una apreciación visual y táctil de los estratos de unas cuantas calas y posteriormente aplicar criterios o tablas según dicha apreciación. Pero alcanzando cierta magnitud de proyecto se torna imprescindible que lo realice un experto, esta tarea será realizada por un especialista geomensor que podrá dar una cifra exacta de cuánto es lo que soporta ese tipo de suelo y su comportamiento ante las cargas. Éste estudio será una base fundamental de partida para el cálculo estructural.

  • Memoria de Calculo Estructural:  Esta parte consiste en definir el sistema estructural, los criterios, características, memoria de cálculo y especificaciones técnicas que posee el edificio. Todo para garantizar su estabilidad estructural, considerando todas las cargas y fuerzas que normalmente podrían llegar a actuar en él. Es aquel en el que se dibujan y especifican los detalles de las secciones, espesores, material, tipo de armado de cada uno de los elementos estructurales de una construcción (cimentación, columnas, trabes, losas) y lo integran:​

- Memoria de cálculo

- Planta de cimentación

- Plano de planta y detalles de montaje

- Detalles de trabes, columnas y castillos.

- Especificaciones y cuantificaciones de acero.

- Especificaciones concretas

- Tabla de cargas

  • Proyecto Topográfico:  Este proyecto lo realiza un topógrafo, que es el especialista que se encargará de medir la tectónica de un terreno. Los proyectos, dependiendo de sus dimensiones y regularidad del predio, pueden ser desde simples triangulaciones para ubicar cada punto del polígono predial o edificios existentes hasta mediciones muy complejas, realizadas con estaciones totales, que necesitan de un cálculo avanzado. Se pueden generar cuadrículas o curvas de nivel con distintas unidades de medidas, variando de terrenos llanos hasta terrenos demasiado irregulares o de pendientes muy pronunciadas. Como resultado el topógrafo dará con mucha precisión cuenta de la silueta del relieve por medio de una planimetría con curvas de nivel, cuadrículas o secciones de pendientes.

6. Instalaciones

​Incluye todos los planos que ayudan a comprender y ejecutar los servicios y sistemas de instalaciones de una edificación. Las instalaciones de un proyecto ejecutivo son las siguientes:

 

  • Planta de instalación sanitaria y de aguas pluviales:  El proyecto sanitario corresponde a la distribución de las redes sanitarias, de captación y manejo de agua de lluvias, riego, etc. El proyecto sanitario el sistema encargado de evacuar aguas servidas a la red de alcantarillado, distintos tipos de cámaras y el correspondiente tratamiento de las aguas residuales. En caso de no existir redes cercanas deberán abordarse estos proyectos según lo estima la distinta normativa para zonas no urbanizadas, con respecto a la explotación y resguardo de fuentes naturales, superficiales o freáticas.

 

  • Instalación hidráulica: Planta de red hidráulica, isometría, detalles de diámetros, reducciones de tuberías, detalle de baños, bomba hidroneumática, cisternas o tanques de agua y piscinas.

  • Instalación eléctrica:  En este caso estamos refiriéndonos a proyectos eléctricos domiciliarios, lo que significa que se encuentran en un predio privado, por lo que dicho proyecto se inicia desde la acometida y distribuye energía eléctrica a cada recinto o zona que lo requiera, siempre dentro del predio. Este proyecto lo realiza un especialista autorizado, que según la potencia eléctrica exigida por el proyecto, dependerá la categoría certificada a la que debe pertenecer el especialista.

 

  • Instalación de gas:  Este proyecto corresponde al sistema de gas presurizado que distribuye a los distintos puntos del edificio. Dependiendo de la presión y complejidad que se requiera, dependerá que tanta expertis debe poseer el proyectista encargado.

7. Otros Proyectos

Dependiendo de la complejidad o innovaciones que incorpore un proyecto, pueden emplearse otros sistemas o expertos, que son menos comunes, pero que, afortunadamente, con el tiempo se van sumando a más proyectos como obligatorios. Igualmente éstos deben ser realizados por los especialistas autorizados para las futuras gestiones, certificaciones, normativas o leyes a las que se acogen algunas.

  • Proyecto Paisajístico:  Este proyecto está directamente relacionado con la intención gestual del proyecto de arquitectónico, pues está a la vista del usuario. Aquí el paisajista determinará las especies de árboles, arbustos, césped, zonas de tránsito, de descanso, de recreación, los objetos o esculturas, espejos de agua, charcos, lagunas, pavimentos, etc. Un tratamiento del paisaje coherente con el proyecto y el contexto.

  • Proyecto SAC:  Corresponde al cálculo de los distintos elementos que conforman el sistema que proveerá al edificio de agua caliente. Obtenido por calentadores solares o intercambiadores de calor en sus distintas plataformas, que serán redistribuidos en el edificio para poder contar con agua caliente y así disminuir las exigencias al sistema principal de agua caliente.

  • Mitigación de Incendios: Existen distintas maneras de mitigar un incendio. Pueden ser pasivas que protegen nuestros materiales con pinturas intumescentes o similares que pueden retardar la propagación del incendio y prolongar la estabilidad de los elementos constructivos; como también existen medidas activas, rociadores de agua, sistemas y productos especializados (químicos o espumas), en donde rociar agua sería desastroso para los elementos que allí se encuentran. También existen las medidas que nos exige la ley como mínimas desde cierta magnitud de proyectos de uso público, carga de ocupación o cantidad de elementos combustibles, como son las redes seca y húmeda, uso de extintores, baldes de arena, escaleras presurizadas, etc.

  • Control y Seguridad:  Estos sistemas suelen ser circuitos cerrados e idealmente conectados directamente entre sí para evitar infiltraciones externas. Suelen corresponder a un conjunto de cámaras y sensores de todo tipo, que pueden ser monitoreados por encargados de seguridad o de activación automática de alarmas y avisos ante una irrupción o amenaza o sólo para control de accesos. Idealmente, deben tener un sistema energético de respaldo en caso de caída del suministro eléctrico.

  • Sistemas Antiestáticos: En algunos proyectos bastante complejos, se aplican medidas para mitigar la estática que producen los usuarios al caminar, ésto suele hacerse en proyectos que cuentan con equipos eléctricos de alta tecnología, que son ultrasensibles a éstas descargas, aunque mínimas, de alta incidencia en ellos. Estos sistemas pueden ser doble pisos o materiales antiestáticos en zonas o recintos específicas del edificio.

  • Calefacción:  Será el encargado de proveer de la temperatura adecuada, para el tipo de actividad que realiza el usuario dentro del edificio. Ya que cabe recordar que un usuario activo produce más calor que uno en estado pasivo. Lo ideal es que este sistema esté controlado por un sistema inteligente que modifique los parámetros en función de sensores o en su defecto, controlados por el propio usuario a través de termostatos.

  • Climatización:  Será el encargado de complementar o bien incluir en sí mismo el proyecto de calefacción y ventilación. Ya que se encarga de proveer del aire limpio y su recambio junto con la humectación del aire. También se debe poner énfasis en la correcta velocidad de inyección del aire, ya que corrientes de aire incómodas pueden llegar a enfermar a sus habitantes, aún cuando los termostatos estén marcando correctos niveles de temperatura del aire. También se debe tener cuidado con el síndrome del edificio enfermo, que es la acumulación de agua en bandejas de condensación que no son vaciadas regularmente y que generan la proliferación de hongos, los cuales son esparcidos a través de los sistemas de aire acondicionado.

  • Luminotecnia: Si bien cada recinto debe contar con una potencia de luz en función de la actividad que en él se realiza. También pueden incorporarse propuestas de diseño, por medio de los distintos tratamientos que puede dársele a este recurso tan magnífico. Muchas veces este proyecto puede realizarlo alguien que esté relacionado con los proyectos eléctricos, pero lo ideal será que también tenga una formación en las artes, para establecer criterios compositivos en que logre incorporar coherentemente la propuesta lumínica al proyecto arquitectónico.

  • Acústico:  Corresponde a la evaluación del comportamiento de las ondas de sonido que, dependiendo del tipo, pueden encausarse para enfocar, dispersar o mitigarse. En algunos casos simplemente se buscará desaparecer el ruido, para que no sea una molestia para recintos colindantes o para el entorno inmediato. En otras consistirá en propiciar que las ondas largas o cortas lleguen a ciertos puntos o desaparezcan para mejorar y refinar el sonido para los presentes. Sin duda, una especialidad muy refinada que suele verse relacionada con proyectos de las artes escénicas, musicales o comunicacionales. También busca mitigar ruidos exteriores al edificio, en algunos casos puede involucrarse con el proyecto paisajístico o volumetría del edificio, ya que resultan ser maneras muy útiles.

  • Corrientes Débiles:  Estos proyectos corresponden a sistemas que no ocupan el voltaje tradicional, por lo que requieren de transformadores y redes específicas de energización. Tales son telefonía, cable, sistemas de cámaras, sensores, sistemas de seguridad, etc.

  • Sistema de Respaldo:  Estos sistemas tienen que ver generalmente con el suministro eléctrico. En donde deben activarse o desactivarse sistemas específicos, para reemplazar por un período razonable la caída del sistema, o aparatos que se activen automáticamente para proveer de las condiciones lumínicas mínimas para que el habitante realice la evacuación del edificio. También incluye el comportamiento de los ascensores, para que dispongan de la energía necesaria para que desciendan a los primeros niveles automáticamente y abran sus puertas.

8. Sustentabilidad

En el caso de que algunas tecnologías verdes se implementen, debemos adjuntar en el proyecto ejecutivo todos los planos necesarios para poder realizar la ejecución de los trabajos, dentro de los sistemas más utilizados, podemos encontrar lo siguiente:

 

  • Techos verdes: Planta de distribución, secciones y detalles de los componentes del sistema, así como detalles de la flora que tendrá el techo.

  • Biodigestor: Detalle constructivo y ubicación de la planta dentro del proyecto.

  • Composta: Detalle constructivo y ubicación dentro del proyecto.

  • Sistema de recolección de agua de lluvia: Planta para la red de recolección, distribución, detalles de tuberías y diámetros de conexión.

  • Paneles solares: Planta de colocación de paneles, red de cableado y distribución, así como detalles de conexión.

9. Plan de Obra o Cronograma 

 

Diagrama que tiene la función de definir la repartición de los gastos de la obra en el tiempo. Los cronogramas pueden llevarse a cabo a través de un proceso llamado "ruta crítica", también a través de programas digitales o softwares. 

Si bien la selección del método es importante en función del tipo de proyecto, lo más importante son los pasos a seguir para la elaboración del cronograma de actividades:

  • Recopilación de la información fundamental: Reunir todos los detalles del proyecto, definir las fechas de entrega y los obstáculos e incidencias que se puedan presentar en el camino.

  • Definición de tareas: Con la información en la mano, debemos establecer las actividades a realizar para la consecución del proyecto. También se debe de tomar en cuenta los posibles riesgos asociados a estas actividades.

  • Secuencia de tareas: Se establece la relación entre las actividades, las que se pueden realizar de forma simultánea y las que son para generar un orden dinámico.

  • Establecimiento de los tiempos y recursos: Estimar el tiempo que necesitaremos para completar cada tarea y los recursos humanos y materiales que se necesitarán para llevarlas a cabo.

  • Distribución de tareas: Se le asignarán las tareas a los respectivos miembros del equipo, que se responsabilizarán de ellas  hasta la consecución de las mismas.

Una vez que tenemos elaborado el cronograma de actividades, su seguimiento y revisión es fundamental para hacer los ajustes que sean necesarios para conseguir los objetivos planteados en un principio. Ahí entra en juego el papel de un buen director de proyectos, un líder perfectamente formado que conoce a fondo la empresa, sus proyectos y el potencial de su valioso equipo humano.

10. Presupuestos

Son los documentos que integran las matrices de materiales, maquinaria, y personal, traducidas en costos según los alcances de cada partida de la construcción. Parte fundamental del proyecto ejecutivo, se compone por diferentes documentos entre los cuales podemos encontrar los siguiente:

  • Catálogo de conceptos

  • Catálogo laboral

  • Catálogo de materiales

  • Números generadores

  • Precios unitarios

  • Desglose de impuestos

  • Presupuesto

 

11. Visualización en 3D

 

Herramientas tecnológicas de programación digital que nos ofrecen realizar la conceptualización de nuestro proyecto a través de recorridos virtuales tridimensionales con el fin de apreciar el concepto final de nuestro proyecto antes de la construcción. Las herramientas mas utilizadas son: 

 

  • Render

  • Tour 3D

  • Experiencia virtual

  • Modelo físico