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EXPEDIENTE EJECUTIVO

El expediente ejecutivo debe abordarse principalmente desde el punto de vista y expectativa del arquitecto que es el principal proyectista, siempre, visualizando la propuesta formal que se aspira. Consecuentemente con esto, debe secundarla el proyecto estructural, que es el sostén del edificio y posteriormente las demás especialidades que harán funcionar el edificio. Y es con ese criterio que se debe plantear el avance y correcta realización de las distintas partidas en la ejecución de las obras.

Por lo tanto, el arquitecto debe tener un dominio en las técnicas constructivas que estén dirigidas al resultado visual que busca. Simplemente, no se puede carecer de ese conocimiento, ¿Cómo exigir aquel o tal resultado, si no se tienen fundamentos técnicos para defender posturas o debatirlas? Todo arquitecto debe ser siempre un buen catálogo de materiales y a su vez estar familiarizado con los procesos constructivos y criterios técnicos generales para las distintas especialidades. Y aún, cuando se incorporasen nuevos materiales o tecnologías, debe profundizar en la correcta aplicación de estos. La mayoría de las veces, será el propio proveedor que surtirá de los antecedentes técnicos, los manuales, correcta implementación o aplicación de su producto, ya que es el principal interesado en promover sus productos.

La principal característica del Expediente Ejecutivo es especificar en profundidad el cómo se construye, refiriéndose a todas las partidas que requieran de un procedimiento detallado hacia el ente constructor. Y aún, en las que son de uso habitual en el sector inmobiliario y que son de profundo dominio de los constructores, jamás estará de más realizar las indicaciones técnicas correspondientes entre una obra y otra, aun cuando algo nos parezca obvio, ya que según lo dicten los compromisos contractuales, será la única manera de exigir que alguna partida se realice obligatoriamente como se indicó.

El expediente Ejecutivo contará con: 

  • Proyecto Arquitectónico:  Este será siempre el Proyecto Mater, desde donde se proyectarán los demás. Debe siempre tenerse actualizado ante cualquier modificación a lo largo del proceso de diseño, ya que cualquier incoherencia entre éste y el grueso de la información que se maneja en obra significará un retroceso, y una toma de decisiones en etapas que se supone todo ya zanjado. Quién está en obra, lo ocupa como una referencia general del edificio, pero la cantidad de información principalmente proviene de todo el grueso de detalles constructivos, procedimientos de partidas y especialidades. Es muy importante que los ejes coincidan para la correcta ejecución de las excavaciones y cimentación., ya que si llega a haber una incoherencia, simplemente se hará según el primer plano que se revisó. Siempre se debe verificar que la información no se contradiga entre sí, ya que podría generar retrasos, consultas innecesarias o en el peor de los casos, deshacer avance de partidas o modificación al proyecto original.

  • Proyectos de Especialidades:  Memorias de cálculo de cada especialidad, su coste, manual de procedimientos, observaciones y recomendaciones, detalles constructivos, prerrequisitos para instalación, etc. Cada profesional deberá ser minucioso con la información que provee y el jefe de proyecto deberá revisar que así sea, ya que cualquier falta de información significará tener que realizarla a posteriori, consultas técnicas, visitas a obra y decisiones de último minuto que siempre serán un inconveniente en los tiempos de la obra.

  • Cubicación de Materiales:  Debe cubicarse en detalle cada partida, teniendo en cuenta el porcentaje de pérdida que se aplica a cada material. Idealmente debe analizarse según lo estipula la normativa, simplemente por mantener un protocolo que estandarice criterios de cálculo, ya que para algunas partidas, la experiencia en obra ha determinado que se inventen técnicas personales, pero si bien les funcionan en el ámbito personal se vuelve imposible corroborar cálculos métricos entre distintas metodologías.

  • Presupuesto Detallado del Proyecto:   Basado en APUs, rendimientos h/h, impuestos, gastos generales, administrativos, duración de las obras, costo de permisos, contratos, leyes sociales, variación de precios, costo de terreno, etc. Se debe mantener una planilla de precios unitarios actualizados según el tamaño de la obra, ya que eso determina en gran medida los costos, mientras más se construye, más barato suelen ser los precios unitarios. Entendiendo también que entre un proyecto y otro no se mantienen las proporciones de costos entre partidas.

  • Carta Gantt, Maya, Pertt u Otros:  Existen diversas maneras de determinar la duración de cada partida, unas más rigurosas que otras. Lo importante es saber con precisión en qué momento comienza una partida y termina otra; bajo qué condiciones se pueden elaborar partidas paralelas que no afecten el desarrollo ni el resultado de las mismas y detectar partidas críticas, si suponen que su retraso afecte los tiempos de toda la obra o partidas que pueden postergarse un poco sin significar grandes problemas. Para determinar estos tiempos, es necesario tener un profundo conocimiento de los procesos constructivos, sus rendimientos, posibles retrasos y las posibles medidas para acelerarlos en caso de ser necesario. El tiempo de cada partida, el avance de la obra según sus etapas de instalación de faenas, permisos, excavaciones, obra gruesa, instalaciones, terminaciones, recepción de obra y, si existiera, la post venta. Todo esto debe ser analizado a detalle, nada queda al azar.

  • Proyecto BIMSiempre será conveniente incorporar tecnologías BIM, 4D, 7D, o equivalentes. Que permitan coordinar de manera óptima a los distintos actores dentro de un Proyecto de Arquitectura. Se define de antemano podrán evitarse tempranamente conflictos entre las especialidades o la propia edificación. También permitirá realizar una programación de las distintas etapas, coordinar las especialidades a medida que avanza la obra y propiciar el flujo de información según lo amerita cada equipo de construcción.

  • Memorias de partidas ETT y Detalles Constructivos: Las distintas partidas y etapas dentro de la edificación del proyecto arquitectónico deben contener una descripción detallada y la manera correcta de realizarlas, según lo indican las especificaciones técnicas correspondientes. Sumado a esto, se debe surtir de toda la información planimétrica posible a quien construye. Las partidas deben contener los plazos correspondientes con la proyección temporal en la que deben realizarse. Y no deben de ninguna manera superar los costes que se estimaron para las mismas. Todo el grueso de la información debe ser detallado y específico, para que no quede ningún margen a una resolución constructiva arbitraria.

Son estas especificaciones y procedimientos que deben quedar muy claros para la correcta ejecución de la construcción. Ya que quién construye, intentará optimizar los tiempos y si la información faltante es demasiada, será un suplicio tener que consultar reiteradamente la ejecución de cada partida. Es por esto que en el momento en que se proyecta el edificio, es obligación de los proyectistas, arquitectos, ingenieros, especialistas dejar claramente especificado el material, elemento o instalación junto con el cómo y el cuándo proceder con la partida, especificando los resguardos y medidas a tomar y surtiendo de todos los detalles técnicos necesarios para que no exista margen a la interpretación individual.

Al no encontrarse especificada una partida que tenga una incidencia en el resultado visual del proyecto, pueden darse grandes problemas, ya que si el constructor no cree necesario realizar la consulta respectiva, simplemente lo realizará de la manera acostumbrada, según lo dicta su experiencia y formación. Es aquí que por falta de información y de conductos apropiados de comunicación entre las partes, es que se generan las famosas discusiones, a veces exaltadas, entre profesionales del rubro. Por lo tanto, es imperativo que se tomen todas las precauciones.

El proyectista debe ser minucioso con la información que provee, así como el constructor debe ser respetuoso del diseño de los proyectistas; en caso que el constructor posea una duda, debe existir el canal y el plazo adecuado para solicitar información al arquitecto o proyectistas, ya sean detalles constructivos, especificaciones, procedimientos, etc. para que esa falta de información no merme los tiempos, y por ende la rentabilidad de quien construye, como a su vez, el ente constructor debe respetar la intención y el diseño original del arquitecto. El respeto y profesionalismo entre las partes debe aspirar a los más altos, iniciando por la rigurosidad en el ejercicio de cada profesión.